Ti bud til hyttekjøperen

Norsk Hyttelag hjelper deg å kjøpe hytte!

 
Norsk Hyttelag har utarbeidet ti bud til hyttekjøperen. Disse budene skal sikre at alle nye hytteeiere blir fornøyd med sin nye hytte og får en god start på hyttelivet. – Vi håper at alle kommende hytteeiere følger disse rådene, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag, så unngår de forhåpentligvis å kjøpe katta i sekken eller å starte med misnøye og konflikt.

Første bud
Beliggenhet og reisevei

Det første du må tenke på som hyttekjøper, er hvor hytta skal ligge. Skal du kjøpe hytte ved sjøen, må du ta stilling til om den må ligge helt ved vannet, eller om du tåler å gå et stykke for å bade. På fjellet må du tenke på nærhet til alpinanlegg og langrennsløyper, og om du vil bo helt opp mot snaufjellet eller litt mer beskyttet nede i skogen. Men husk at en ideell beliggenhet koster svært mye mer enn en helt grei beliggenhet.

Veien til hytta

Reiseveien er også viktig. Da tenker vi ikke bare på hvor lang tid du bruker til hytta en vanlig dag, men også hvor mye kø det er hjem etter en god utfartshelg. Det betyr at du bør kjøpe hytte på samme side av byen (eller andre flaskehalser i trafikken) som du bor.

De fleste hytter har bilvei helt frem, mens noen krever at du parkerer et stykke unna og tar beina, skiene eller kanskje båten fatt det siste stykket. Det kan være sjarmerende, men gjør total reisetid noe lengre. Jo enklere det er å komme seg til hytta, jo lettere er det å bruke den ofte.

Hvis sol er viktig for deg, må du huske at det ikke er kveldssola på visning som er viktig, men solforholdene når du faktisk kommer til å bruke hytta. Har du smarttelefon finnes det flere apper som lar deg simulere solforholdene gjennom hele året.


Andre bud
Reguleringsplan og planer for området

Eiendomsmegler kan ofte fortelle deg om vedtatte reguleringsplaner for området, men du bør sjekke mer før du slår til. Det er ikke sikkert megler kjenner til den nye kommuneplanen eller reguleringsplanen som er under arbeid, eller om det er foreslått verneområder ved hytta. Husk også å sjekke om det er planer om ytterligere utbygging eller fortetting i området.

Reguleringsplaner kan hindre deg i å bygge om hytta eller å sette opp et anneks. Av og til ser vi også at det er begrensninger som gjør det umulig å bytte ut utedoen med WC. Noen kommuner har regler om torvtak, mønehøyde og til og med hvilken farge hytta kan ha.

Større utbygginger i området kan føre til at du bor i et støyende byggeprosjekt i flere år, før du plutselig oppdager at hytta ligger i et helt annet hyttefelt enn da du kjøpte. Når det bygges ut nye hyttefelt, kommer det ofte nye vann- og avløpsledninger samtidig. Det er jo positivt, men vær oppmerksom på at det kan være tvungen tilkobling, og at det ofte er en dyr fornøyelse.

Står hytten på festet tomt, må du sjekke selve festekontrakten grundig. Har grunneier rett til å regulere festeavgiften ut over indeksregulering? Har bortfester oppregulert festeavgiften etter den nye tomtefesteloven, eller kan du vente deg en overraskelse på et tidspunkt? Sjekk også om du har rett til innløsing av tomten eller om bortfester kommer inn under et av de mange unntakene i loven.


Tredje bud
Hyttenaboer og områdets karakter

Ligger hytta i et gammelt, etablert hyttefelt med lite bilkjøring, enkel standard på hyttevei og hyttefolk med fjellski som tråkker sine egne spor? Eller ligger den i et område med omfattende langrennsløyper velegnet for treningsturer? Eller kanskje i direkte tilknytning til et alpinanlegg hvor alle møtes på after-ski etter en lang dag i bakken? Det finnes mange slags hytter. Det som er viktig for deg, er å velge et område med likesinnede, for da vil du etter all sannsynlighet trives best.

Sjekk om det finnes en hytteforening i området, og hvordan den drives. Er det obligatoriske dugnader eller dekkes alt gjennom kontingent? Betaler alle løypeavgift, eller er det noen få som betaler og mange gratispassasjerer? Er det felles brygge eller badestrand? Og ikke minst; sjekk at du har tinglyst adkomst eller veirett helt frem til hytta, eller at disse rettighetene er sikret på annen måte.

Pass på reguleringsplaner

Vær oppmerksom på at en del eldre hyttetomter ikke er oppmålt, og at grensemerkene ikke nødvendigvis er riktig plassert. Det er ikke morsomt å oppdage at det du trodde lå på din tomt, egentlig tilhører naboen. Dette gjelder spesielt om hytten står på punktfeste. Sjekk også om det er konflikter i forhold til gjerder, trær, veivedlikehold, brønnvann og lignende. Små konflikter kan lett ødelegge hyttekosen uansett hvor tålmodig du er.


Fjerde bud
Eiendomsskatt og kommunale avgifter

Det kan være lurt å sjekke kommuneøkonomien før du kjøper. Det er enorme forskjeller på kommunale avgifter fra kommune til kommune, og ofte er det slik at de små kommunene er dyrest. Kvaliteten på tjenestene varierer også, særlig hva du får igjen for renovasjonsgebyret.

Vann- og avløpsgebyr beregnes vanligvis etter stipulert forbruk, normalt basert på antall kvadratmeter hytte. Flere og flere kommuner pålegger nå installasjon av vannmålere. Sjekk om det gjelder din kommune, da det kan gi store utslag på hva du må betale i fremtiden.

Har kommunen eiendomsskatt, vet du kanskje hva du har å forholde deg til, selv om kommunen kan endre skattesatsen hvert år og takstgrunnlaget hvert tiende år. Hvis kommunen ikke har eiendomsskatt, bør du sjekke om det er planer om å innføre slik skatt.

Vær også oppmerksom på at andre avgifter, spesielt bompenger, veiavgift eller brøytekostnader, plutselig kan bli økt. Vegloven pålegger alle brukere av en privat vei å dekke vedlikeholdskostnader etter en gitt fordelingsnøkkel.

 

Femte bud
Innvendig og utvendig tilstand på hytta

Foreta alltid en grundig gjennomgang av tilstanden på hytta. Ikke godta en takst ukritisk, men foreta din egne undersøkelser. Særlig der taksten er uklar, viser til fuktmålinger eller tar forbehold om ytterligere undersøkelser, er det viktig å være grundig.

Sjekk tak og grunnmur. Se spesielt etter tegn på fukt eller råte, spesielt på undertak, rundt vinduene og på bjelkelaget under hytta. Er det krypkjeller under hytta, skal den være godt luftet. Bruk både øyne og nese når du sjekker. Husk at de fleste tak har begrenset levetid, og at lekkasjer får store konsekvenser. Se også etter tegn til skadedyr eller husbukk.

Sjekk tilstanden grundig

Sjekk tilstanden til vinduer og bordkledning. Det er gjerne forskjell på solsiden mot sør og den skyggefulle nordsiden, så pass på at du sjekker rundt hele hytta. Hvis vinduene er vanskelige å åpne, kan det være en indikasjon på setningsskader. Spør også om hytta har vært malt eller beiset jevnlig, og om den er generelt godt vedlikeholdt.

Hvor gammelt er det elektriske anlegget? Ser alt ut til å være installert av fagfolk? Har hytta nok strøm, uansett om du har innlagt strøm, solceller eller aggregat, til ditt behov? Hvor godt isolert er hytta? Sjekk om det trekker fra vinduer eller gjennom veggene. Gir peis og ildsted god varme? Sjekk spesielt for skader eller sprekker langs pipa, og spør når hytta sist hadde besøk av feieren (alt for mange glemmer å feie pipa på hytta).

Har hytta privat brønn, kan det være lurt å ta en laboratorieprøve av vannet. Har hytta eldre septiktank, må du undersøke om den er moden for utskifting. Pass også på at anlegget er godkjent av kommunen.

Husk også at du skal bruke hytta gjennom et helt år. Snø- og solforhold varierer gjennom året, så prøv å finne ut hvordan det er på hytta når du kommer til å bruke den mest. Tenk for eksempel på at løvtrær tar mye mer sol om sommeren enn om vinteren. Spør også om det er mange beitedyr som går fritt rundt deler av året.

Sjekk også at du har OK mobildekning på hytta, både for samtaler og mobildata. Husk også at du kan ha god dekning med Netcom selv om du ikke får signal med Telenor, eller omvendt. De fleste er også opptatt av å ha god kvalitet på tv-signalene ved hytta.

De grundigste hyttekjøperne leier gjerne en hytte eller tar inn på hotell noen dager for virkelig å få en følelse av området, turmulighetene og tilbudet for øvrig.

 

Sjette bud
Ny hytte eller brukt hytte

De fleste som kjøper hytte, kjøper en hytte som allerede står ferdig. Da gjelder avhendings­loven, og hvis hytta er ”brukt” selges den sannsynligvis ”som den er”. I og med at du har mulighet til å inspisere hytta før du legger inn bud, bærer du mye av ansvaret for å avdekke feil og mangler selv. Det betyr at en feil må være vesentlig for at du skal kunne reklamere i ettertid.

Kjøper du derimot en hytte under oppføring, er det bustadoppføringslova som gjelder. Den gir deg mange rettigheter, men det er dessverre ikke alle som følger loven. Ikke godta noe annet enn standardkontrakter, og be om at kontrakten inneholder en konkret dato for ferdigstillelse. Krev også skriftlig dokumentasjon på at leverandøren har stilt bankgaranti for ferdigstillelse, og at denne skal være gyldig i minst 5 år etter at hytta er overlevert. Be gjerne også om dokumentasjon på leverandørens økonomi og at de bruker kvalifiserte håndverkere.

Husk også at du ikke skal betale for hytta på forskudd, selv om det er vanlig å betale avdrag etter hvert som arbeidet skrider frem. Uansett skal du holde tilbake minst 10 prosent av avtalt beløp til du har overtatt hytta. Du bør aldri overta hytta uten at det er gjennomført en overtagelsesforretning hvor du noterer alle feil, mangler og forbehold du måtte ha, og denne protokollen underskrives av begge parter.

Norsk Hyttelag anbefaler deg å velge en leverandør som er medlem i en seriøs bransjeorganisasjon tilknyttet en tvistenemnd, for eksempel boligtvistnemnda. Det gjør det mye enklere for deg å løse en konflikt uten å måtte trekke leverandøren for retten.

Kjøper du hytte som byggesett og selv står for oppføringen, gjelder andre regler. Da forutsetter vi at du vet hva du gjør!

 

Sjuende bud
Sjekk hytta grundig etter overtagelse

Når du overtar hytta, uansett om den er ny eller gammel, er det viktig å sjekke hytta grundig. Foreta samme sjekk som i punkt 5. I tillegg er det viktig at du sjekker hytta etter hver sesong de første årene. Mange feil og mangler viser seg først etter en hard vinter eller etter en varm sommer.

Uansett om du har kjøpt hytte etter reglene i bustadoppføringslova eller avhendingslova, er det svært viktig å si fra med en gang du oppdager en feil eller mangel. Vi har mange eksempler på hyttekjøpere som oppdager fukt eller råte, som velger å undersøke litt til eller å innhente rapport fra takstmann før de sier fra til selger. Da kan de risikere at tidsfristen for rettidig reklamasjon er ute, og at hele reklamasjonen avvises.

Norsk Hyttelag anbefaler å sende en generell reklamasjon umiddelbart om du oppdager en mulig mangel. Du trenger ikke være veldig konkret, men bør informere om usikkerheten og at du vil komme tilbake med mer informasjon så snart du har hatt anledning til å sjekke nøyere.

Høyesterett har i flere dommer sagt at en reklamasjon som kommer mer enn to til tre måneder etter at feilen ble oppdaget, kan avvises av selger. Merk deg også at loven hele tiden refererer til det tidspunktet hvor du oppdaget ”eller burde oppdaget” feilen. Du har altså en klar undersøkelsesplikt for å beholde reklamasjonsretten.

Har du kjøpt ny hytte, anbefaler vi i tillegg at du gjennomfører en 1-årsbefaring sammen med leverandør.

 

Åttende bud
Når lønner det seg å kjøpe

Det er mange som forsøker å følge markedet for å finne et smart tidspunkt å kjøpe å. Noen hevder at det er lurt å unngå å kjøpe sommerhytte om sommeren eller fjellhytte til påske, for da er etterspørselen størst. Men det er også i sesongen at tilbudet er størst, og vår erfaring er at tilbud og etterspørsel utligner seg gjennom året. I stedet for å prøve å finne riktig timing for hyttekjøpet, bør du prøve å finne riktig hytte – og så slå til når du har funnet den.

De fleste kjøper en hytte for å ha den hele livet, ofte også med tanke på neste generasjon. I det perspektivet blir sesongsvingninger uviktige.

Derimot kan det være viktig å finne ut når i løpet av livet du skal bli hytteeier. Forhaster du deg, kan det hende du ikke har råd til den hytta du drømmer om. Venter du for lenge, har du råd til drømmehytta, men fikk ikke gleden av å etablere gode hyttetradisjoner mens ungene var små.

Kanskje er det lurt å kjøpe en enkel hytte som du kan bruke noen år på å pusse opp. Kanskje finner du en hytte med stor tomt, slik at du kan bygge på eller bygge et anneks når økonomien tilsier det.

En måte å få råd til hyttedrømmen på, kan være å kjøpe en hytte du kan leie ut noen uker hvert år. Nordmenn har et nært forhold til hyttene sine, og det er fortsatt få private hytter til utleie i Norge sammenlignet med for eksempel Sverige og Danmark. Men det er mange som ønsker å leie en attraktiv hytte i Norge, og hvis utleie er noe for deg kan det gi et kjærkomment tilskudd til å betale renter og avdrag.

 

Niende bud
Å eie hytta sammen

De aller fleste ønsker å ha hytta for seg selv. Likevel ser vi at samfunnet går i retning av mer delingsøkonomi, og det er ikke lenger utenkelig å kjøpe hytte sammen med et vennepar. Da deler dere ikke bare kostnader på to, men også dugnader, vedlikehold og snømåking, samtidig som hytta får flere bruksdøgn. Hvis dere i tillegg er så gode venner at dere kan være på hytta sammen i de viktigste ferieukene, kan dette fungere fint.

De fleste som eier hytta sammen, er søsken som har overtatt familiehytta i fellesskap. Det kan skyldes at ingen ønsker å gi slipp på hytta, eller at ingen har råd til å kjøpe ut søsknene. Uansett gir et slikt sameie både muligheter og utfordringer. I de fleste tilfeller fungerer slike sameier godt, men det er viktig å ha klare og tydelige avtaler – som også sier noe om hva som skjer hvis fellesskapet ikke lenger fungerer.

Mange ønsker å dele hytta med familien

Selv om du kjøper hytta alene, må du tenke på hva som skjer i neste generasjon. Er dette en hytte som barna kan overta i fellesskap? Er det plass til en hytte til på tomta, slik at barna kan ha hver sin? Selv om du har tenkt å bruke hytta i 50 år til, blir følelsene for hytta så sterke at det ofte er lurt å tenke på neste generasjon allerede nå.

 

Tiende bud
Den gode hyttefølelsen

Når alt kommer til alt, er det bare en ting som er viktig. Og det er om hytta gir deg den gode hyttefølelsen: Kjenner du at du slapper av, at du lader batteriene? Liker du naturen og terrenget rundt hytta? Føler du deg hjemme i hytteområdet og med hyttenaboene?

Da kan det hende det er riktig å slå til, selv om hytta ikke får full pott på de ni første budene.

De aller fleste hytteeiere elsker nemlig hytta, selv om det trekker mer fra vinduene enn fra pipa og eiendomsskatten bare overgås av festeavgiften. Og det var jo derfor du ville ha hytte i utgangspunktet, ikke sant?

På hytta blir gledene store og bekymringene små.

Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag

<< Forrige        16 av 74        Neste >>
 
 
 
 
 
© 2013 Norsk Hyttelag
Webutvikling av: Assist2net